Vices caches maison ancienne / Acheter ou vendre sa maison sans garanties?

Il est possible de vendre sa propriété sans donner de garantie de qualité, cependant les acheteurs seront portés à réduire la valeur de leur offre d’achat afin de palier à des problèmes inattendus.

Les responsabilités des intervenants

Les trois parties principales impliquées dans d'une transaction immobilière sont le vendeur, l'acheteur et le notaire. Chacune a ses responsabilités. Parmi les responsabilités du notaire, la plus importante consiste à vérifier la garantie de titre, de manière à assurer à l'acheteur que la propriété est exempte de vices légaux tels que des empiétements et des vues illégales.

Responsabilités du vendeur.

Le vendeur est responsable de la garantie de qualité sur les vices cachés, il doit dénoncer tous les vices connus et demeure responsable des vices cachés qui sont présents lors de la vente pour une durée indéterminée. Cette responsabilité est parfois énorme. Par exemple, dans le cas de la pyrite, il est facile de démontrer que la pierre concassée contaminée était présente sous la dalle de béton d'une maison lors de sa construction.

L'acheteur initial d'une maison affectée d'un vice de pyrite peut donc demeurer responsable de la présence de la pyrite et de ses conséquences durant plusieurs dizaines d'années.

Si le vendeur connaissait l'existence d'un problème important et qu'il a omis de le signaler, il devient non seulement responsable de payer les travaux correctifs mais aussi les dommages et intérêts subits par l'acheteur, ce qui peut parfois doubler ses frais.

Responsabilités de l’acheteur.

Quant à l'acheteur, malgré le fait que le nouveau code civil ne stipule pas spécifiquement l'obligation de faire inspecter la maison par un professionnel avant l'achat, la tendance jurisprudentielle continue de responsabiliser l'acheteur à cet effet. Il est fortement conseillé à tout acheteur de faire inspecter la propriété par un inspecteur en bâtiment avant son achat. Cette pratique est particulièrement nécessaire lorsque l'immeuble est âgé et qu'il faut faire la différence entre les vices de constructions apparents et les défauts normaux dus au vieillissement d'une propriété.

Vendre sans garantie

Lorsqu'une institution financière reprend un immeuble pour défaut de paiement, elle revend généralement la propriété en spécifiant qu'elle est vendue sans garantie de qualité ni de garantie de titre. Contrairement à la croyance populaire, ce droit n'est pas réservé aux institutions financières et tous les propriétaires de maison peuvent s'en prévaloir pour se libérer de cette responsabilité légale du vendeur.

Par mesure préventive, il est souvent recommandé aux héritiers d'une propriété de la vendre sans ces garanties. Il est certain que l'absence de garantie aura un effet à la baisse sur le prix de vente de la propriété mais lorsqu'on ne connaît pas parfaitement un immeuble, les poursuites pour vices cachés peuvent être beaucoup plus coûteuses. Cette pratique est malheureusement méconnue du public car les vendeurs consultent rarement leur notaire avant de vendre leur propriété et les agents immobiliers semblent peu enclins à en faire la recommandation car elle constitue un irritant pour la vente. Il faut toutefois savoir que la vente sans garantie ne couvre pas les vices connus par le vendeur. Celui-ci est toujours tenu de les dénoncer à l'acheteur.