Rénovation / Ajouter un sous-sol à une maison existante

Les maisons des vieux quartiers de Montréal, comme le Plateau Mont-Royal, sont souvent bâties sur une fondation de pierres avec vide sanitaire (une cave de plombier dans le langage populaire). Dans ces vieux quartiers, les maisons sont souvent très petites et le coût du terrain est très élevé.

Les propriétaires de ces maisons ont avantage à creuser ces espaces pour bénéficier d'espace supplémentaire et rentabiliser la valeur de leur propriété tout en consolidant leurs vieilles fondations souvent déficientes.

Ce type de travail exige une très bonne expertise des entreprises qui les exécutent ainsi que de bonnes garanties. En effet, les murs latéraux sont généralement mitoyens et supportent aussi les planchers des immeubles voisins.

La réglementation

Avant de faire des plans, vérifiez quelles sont les utilisations possibles de cet espace auprès de votre municipalité. En général, il existe des conditions particulières pour aménager des pièces habitables dans une cave. Par exemple, l'aménagement de chambres peut être interdit. Un sous-sol devient une cave lorsque plus de la moitié de sa hauteur se situe sous le niveau moyen du sol extérieur. Les caves sont réservées à des rangements, aux espaces mécaniques, aux salles de bains ou de lavage, aux ateliers ou salles de jeux.

Contrairement à la cave, toute pièce aménagée dans un sous-sol habitable doit avoir un éclairage naturel qui correspond aux exigences du Code national du bâtiment, soit 5% de la superficie de la pièce en fenêtres pour les chambres et 10% de la superficie des pièces pour les salles à manger et le séjour.

Il est aussi important de vérifier la hauteur des égouts municipaux à cet endroit pour s'assurer que le drain du sous-sol pourra s'égoutter par gravité sans problème.

Des fondations en sous-oeuvre

Les travaux de fondation en sous-oeuvre consistent à creuser et couler une fondation de béton directement sous les fondations existantes. C'est la façon la plus sûre de réaliser un sous-sol car on supporte directement les anciennes fondations du bâtiment et on crée un nouvel appui en béton d'excellente qualité posé directement sur le sol.

Les nouvelles fondations sont aussi dimensionnées en fonction du type de sol présent afin de s'assurer qu'il n'y aura aucun affaissement dans le sol. Ce travail permet d'avoir une cave de mêmes dimensions que le rez-de-chaussée.

Le sous-oeuvre: un travail délicat

La réalisation des travaux en sous-oeuvre est un travail qui nécessite une bonne connaissance des sols et des travaux de structure.

Ce travail nécessite d'enlever le sol sous les fondations existantes pour le remplacer par du béton.

Pour procéder de manière sécuritaire il faut réaliser des tranchées ( ou des niches) sous les fondations, une à une, et y installer des colonnes d'acier. On coule ensuite le béton qui enveloppera la colonne d'acier et qui deviendra un appui solide pour les fondations existantes.

Après la réalisation de plusieurs niches de béton, on pourra enlever la terre restante et couler une fondation complète qui liera le tout. Pour couler la nouvelle fondation, il faut installer un coffrage situé à environ quatre pouces à l'intérieur de la fondation actuelle. Ceci crée un léger décalage entre les murs permettant d'encastrer des rangements ou des équipements électroniques comme une télévision.

Attention à l'étanchéité

En abaissant le plancher de la cave, on augmente la pression d'eau sur les fondations ainsi que les risques d'infiltrations d'eau.

Il est très difficile de rendre le nouveau sous-sol à l'épreuve des infiltrations d'eau car le joint entre les deux fondations n'est pas étanche.

M. Gaétan Filteau, un spécialiste en excavation de sous-sol de la firme Bisson Expert, recommande de recouvrir tous les murs du sous-sol d'une membrane drainante intérieure afin de canaliser les infiltrations d'eau potentielles et de les envoyer dans la pierre concassée située sous la dalle de béton.

Il s'agit d'une pratique sûre qui garanti l'étanchéité des murs extérieurs et des murs mitoyens.

En effet, on oublie souvent que les murs mitoyens peuvent être la source d'infiltrations d'eau dans les sous-sols. La membrane intérieure vient régler ce problème.

Attention aux caves réduites

Dans le passé, les entreprises de construction étaient peu spécialisées dans les travaux de fondations et craignaient de causer des affaissements en creusant davantage ces sous-sols. Pour limiter les risques, on creusait au centre du bâtiment seulement, de manière à ne pas enlever la terre qui supporte les fondations existantes. Ce type d'espace restreint servait surtout pour de l'entreposage ou pour les équipements mécaniques de la maison. La règle de base dans ce cas est de ne pas remuer le sol dans un angle de 45 degré sous les fondations actuelles. Cela signifie que si on doit creuser le sol de deux pieds (60cm) sous les fondations actuelles, le nouveau mur de fondation devra être situé à deux pieds du mur existant.

Une autre solution de cave réduite consiste à couler un mur de béton armé contre la fondation actuelle. Le mur peut être vertical ou incliné selon l'espace désiré. Plus le mur sera vertical plus les travaux seront délicats et plus le béton doit être renforcé d'acier pour contrer la poussée du sol.

ATTENTION AUX SOLS ARGILEUX. À Montréal, cette pratique est dangereuse car on est souvent en présence de sols argileux. On ne devrait jamais creuser une cave réduite dans un sol argileux car ceci aurait comme conséquence d'assécher l'argile sous les fondations existantes et de causer leur affaissement.

ATTENTION À LA POURRITURE DES SOLIVES En creusant partiellement le vide sanitaire il faut éviter que le sol excaver entre en contact avec les solives. Le sol humide fera rapidement pourrir les solives. De plus, il faut toujours ventiler les vides sanitaires entre le 1 juin et le 15 septembre afin de réduire le taux d'humidité des vides sanitaires ainsi que les risques de pourriture.