Vices cachés ou apparents: l'inspecteur en bâtiment fait la différence

Malgré l'inspection de leur maison par un inspecteur préachat, de nouveaux propriétaires ont parfois la mauvaise surprise de découvrir un vice de construction après avoir aménagé dans leur maison.

Il faut alors déterminer si le vice était caché ou si le vice était apparent mais que l'inspecteur en bâtiment ne l'a pas remarqué.

Un bon inspecteur en bâtiment peut identifier les vices apparents et vous aviser avant l'achat, vous évitant des problèmes légaux majeurs après l'achat.

Le vice caché

La description d'un vice caché comprend trois aspects.

1- Il doit être caché. C'est un problème qu'on ne peut pas distinguer par une inspection visuelle et raisonnable. Un mur derrière un fauteuil à roulettes qu'on peut facilement déplacer est-il apparent ou caché ? Un toit sur lequel on peut monter mais qui nécessite une échelle de 30 pieds est-il apparent ? L'intérieur d'une cheminée au-dessus d'un toit peut être vu par un ramoneur mais est-il considéré apparent à un inspecteur en bâtiment dans le contexte d'une inspection préachat ? Ces zones grises sont généralement éclaircies dans le mandat de l'inspecteur préachat.

2- Ce doit être un vice. Un vice est un défaut important qui cause un tord aux occupants ou à l'immeuble. L'apparition d'une faible moisissure sur un mur est-elle un vice ou un simple inconvénient d'entretien ? La présence de fourmis dans la maison est-elle dangereuse pour la stabilité de l'immeuble (des fourmis charpentières) ou un simple inconvénient ?

3- Il doit être présent lors de la vente. Il est parfois facile de prouver qu'un problème était présent lors de la vente mais parfois les experts peuvent avoir des visions totalement opposées. La pourriture complète du bois ou la dégradation du béton ne se produisent pas soudainement. De même, une mauvaise conception électrique ou mécanique sont toujours d'origine. Mais pour les problèmes d'humidité excessive, d'infiltration d'eau, de vermine ou de faible dégradation on entre dans le domaine de l'interprétation de signes qui peuvent amenés des experts vers deux positions différentes.

Les vices apparents

Si le vice était apparent, l'inspecteur préachat aurait-il dû vous le signaler ? Selon l'expert québécois Albert Arduini,de RMS Inspections, cela dépend de deux facteurs: son mandat et les indices de vices cachés.

1- Les restrictions du mandat. Le mandat de l'inspecteur élimine certains points de l'immeuble et contient des restrictions d'inspection. La majorité des inspecteurs ne vérifient pas la conformité des poêles et foyers ni des systèmes mécaniques ou électriques. Les problèmes peuvent être apparents mais ne pas être inclus dans le mandat d'inspection.

2- Les informations transmises. Les signes apparents doivent être interprétés par l'inspecteur selon les informations qu'on lui donne et selon son expérience. La présence d'une fissure peut être inquiétante si la fissure vient d'apparaître mais la situation est rassurante si le vendeur prétend qu'elle est là depuis 20 ans. La présence d'humidité excessive dans les vitres ou d'une faible moisissure dans un coin peut simplement dépendre du mode de vie des occupants ou d'un problème d'infiltration d'eau important.

Quoi faire en cas de problème?

En cas de problèmes après l'inspection, le propriétaire a le choix entre demander à l'inspecteur préachat de venir voir la situation et d'en faire un rapport en tenant compte de ce qu'il avait vu lors de l'inspection ou de faire venir un autre inspecteur afin d'avoir un regard plus objectif sur le travail de l'inspecteur et de déterminer si le vice était apparent ou caché.

Si le problème se transporte à la cour, le choix d'un inspecteur indépendant est généralement plus crédible auprès d'un juge.

Service d'inspection préachat: www.rmsinspections.ca

Par Yves Perrier
2010-01-12