Inspection préachat: inspecter une membrane multicouche

Lors de l'achat d'une propriété l'inspection de la toiture demeure une étape importante. Sur un toit plat en été, on peut observer de nombreux signes de vieillissement du toit et évaluer sa durée à venir. En hiver la toiture est souvent couverte de neige mais il y a tout de même des éléments importants à surveiller.

Prendre d'abord toutes les informations
Avant de monter sur le toit, l'expert Albert Arduini, de la firme RMS Inspection, recommande de prendre toutes les informations connues sur la toiture telles que son âge, si elle a déjà coulé ou s'il y a eu des travaux d'entretien depuis les dernières années. Si le toit a été refait 5 ans plus tôt et que son apparence ressemble à un toit de 15 ans il a probablement été mal fait et sa durée ne sera pas très longue. Voici quelques points à surveiller.

Gravier absent

Le rôle principal du gravier est de bloquer le rayonnement solaire qui ramolli et dégrade l'asphalte. Il ralenti aussi la contraction de la membrane lors de refroidissements brusques. Si l'asphalte de certaines parties de la toiture est exposé il faudra simplement nettoyer la surface à l'aide d'une brosse, recouvrir cet endroit d'asphalte liquide froid ainsi que de gravier.

Plis dans les feutres

La membrane est composée de plusieurs épaisseurs de feutres qui sont noyés (saturés) dans un asphalte liquide entre chaque couches. Des plis mineurs dans la membrane ne sont pas nécessairement très inquiétants; on balaie le gravier à cet endroit, on recouvre les plis d'asphalte liquide et de gravier. Si toutefois les plis sont très importants et qu'il y a des fissures dans l'asphalte des plis, le toit sera à refaire rapidement et de manière préventive avant le prochain hiver. Les plis proviennent d'un mauvais choix d'asphalte (trop liquide pour sa pente).

Solins métalliques et ventilateurs perforés

Le rôle des solins métalliques est de protéger la membrane d'asphalte contre les coups et le soleil. On les utilisent sur les surfaces verticales et sur le dessus des murs extérieurs et des murs coupe-feu. Les solins métalliques ont aussi parfois un rôle d'étanchéité dans la partie du dessus des murs.



Lorsqu'ils sont percés par la rouille il peuvent être la cause d'infiltrations d'eau. Les petites perforations peuvent être simplement recouvertes d'un enduit d'asphalte fibreux mais si les perforations sont plus importantes il faudra remplacer la tôlerie. Les vents forts peuvent aussi parfois arracher des solins fixés dans du bois plus ou moins pourri. La solidité des fixations des solins est donc à vérifier. Les cols de cygnes de ventilation de l'entretoit sont aussi parfois perforés sur le dessus, laissant pénétrer la pluie directement dans l'entretoit.

Bulles d'asphalte

On voit sur presque tous les toits des bulles d'asphalte en plus ou moins grand nombre. C'est le résultat d'une couche d'asphalte trop épaisse en surface. Lorsque leur nombre est faible et que les bulles ne sont pas éclatées, recouvrir simplement de gravier. Si les bulles sont nombreuses et si elles sont éclatées, recouvrir d'asphalte liquide et de gravier.

Les flaques d'eau persistantes

Les toits plats ont généralement une faible pente régulière dirigeant les eaux de pluie vers un drain central. Si des flaques d'eau persistent après la pluie, il est presque certain qu'un affaissement de la structure du bâtiment en soit la cause car le point bas de la pente n'est plus le drain mais l'endroit où l'eau s'accumule. Le poids excessif de la glace de janvier 98 peut avoir fait casser et fléchir des chevrons du toit. Toutefois, l'affaissement des fondations ou de la structure de bois des planchers ou des murs peuvent aussi être la cause d ‘une modification dans les pentes du toit. Une inspection du bâtiment par un expert-conseil est alors nécessaire pour déterminer précisément la cause et la solution au problème.

La mousse

La présence de mousse indique qu'il y a présence d'humidité importante. Ce peut être l'indice d'une accumulation d'eau persistante après la pluie (voir flaque d'eau) ou d'une infiltration d'eau entre les plis de la membrane. Enlever la mousse et vérifier la condition de la membrane en dessous. S'il y a trop de gravier accumulé à cet endroit, le répartir sur le reste de la toiture.

Les briques de cheminée

Les joints des cheminées de maçonnerie se désagrègent beaucoup plus rapidement que les autres joints à cause de la condensation des gaz de combustion dans la maçonnerie. Lorsque la pluie pénètre dans la cheminée par les joints extérieurs elle peut sans obstacle s'infiltrer jusqu'aux plafonds des logements et causer des infiltrations d'eau.

Inspecter un toit en hiver?

Mais que peut-on voir d'un toit quand celui-ci est recouvert de un pied de neige?

M. Arduini rétorque qu'on peut prendre note de la présence des aérateurs de toits, de la condition d'une cheminée et de certains solins dégagés, de l'absence de neige ou de fortes accumulations de neige à certains endroits.

Le toit peut aussi nous donner un accès visuel sur d'autres composantes du bâtiment comme un mur latéral.

Bref, même si dans certains cas le fait de monter sur le toit ne nous apprend presque rien il faut tout de même monter sur le toit pour le savoir.

Service d'inspection préachat: www.rmsinspections.ca

Par Yves Perrier
2010-01-12