Inspection préachat: inspecter les fondations et le sous-sol

L'état de la fondation est certainement le point le plus important de l'inspection préachat d'une maison. L'état et la durabilité de toutes les composantes du bâtiment comme les murs, les planchers, la toiture ou les fenêtres reposent sur la stabilité des fondations. De même, les infiltrations d'eau aux sous-sols des immeubles peuvent avoir des répercutions majeures sur la pourriture de la charpente ou même sur la santé des occupants. Pour Albert Arduini, expert en inspection de RMS Inspections, une attention particulière doit être portée aux fondations et aux sous-sols par les inspecteurs en bâtiments consciencieux.

La ligne du bâtiment

En observant le bâtiment de la rue on peut identifier les tendances générales de la structure de l'immeuble. Si on note des cadres de fenêtres croches, une pente des balcons vers le centre de l'immeuble ou des fissures dans le parement de briques il est probable que ces défauts soient causés par un affaissement des fondations.

Il est alors important de bien regarder les fondations sous ces points précis. M. Arduini insiste sur le fait qu'en inspection préachat, il ne s'agit pas de poser un diagnostique précis des causes et des solutions à apporter mais bien d'aviser l'acheteur de la présence de ces défauts et des risques potentiels qui leurs sont associés en fonction de l'historique des travaux exécutés sur le bâtiment selon le propriétaire, incluant la présence des fissures et d'infiltrations d'eau.

Les fissures de fondations

L'interprétation des risque potentiels reliés à la présence de fissures dépend:
- de la largeur de la fissure, indiquant la gravité du problème
- de l'âge de la fissure, indiquant si le problème est en progression
- des dommages actuels aux autres composantes occasionnés par la fissure, indiquant les conséquences associées aux mouvements
- des signes d'infiltrations d'eau à l'intérieur, indiquant l'urgence d'agir
- de la nature du sol du terrain où repose la fondation, un sol argileux étant nettement plus sujet à un problème progressif qu'un bon sol.

Les infiltrations d'eau au sous-sol

La présence d'une humidité excessive ou des traces d'infiltrations d'eau dans les sous-sols sont toujours inquiétantes à priori car les conséquences peuvent être importantes.

Les signes sont nombreux:
- efflorescence marquée sur le béton ou lignes d'eau sur les fondations
- planchers ondulés ou tachés
- moisissures sur les murs de plâtres ou déformations
- odeurs

Cependant, ces problèmes peuvent aussi provenir d'autres sources qui n'ont rien à voir avec les fondations:
- infiltrations d'eau provenant des calfeutrages fissurés des fenêtres ou d'ailleurs
- condensation estivale au bas des fondations ou sur les tuyaux de plomberie
- drain de plancher ou d'évier dont la garde d'eau s'est évaporée (il suffit d'y jeter un verre d'eau)

L'inspecteur préachat consciencieux met en garde l'acheteur sur la présence de défauts visibles et lui expose honnêtement les risques "probables" associés à ces signes.

Drain de bâtiment

Près de 50% des immeubles de Montréal ne disposent pas de drain de fondation fonctionnel relié à une fosse de retenue dans le sous-sol tel que spécifié au code de plomberie actuel. La majorité de ces immeubles n'ont pas de problèmes d'infiltrations d'eau récurrentes ni de conséquences majeures sur la pourriture des planchers. En ce sens, l'absence d'un drain de fondation dans un immeuble existant qui ne démontre aucun signe d'humidité excessive n'est pas en soit très inquiétante.

Parfois, la pente du terrain et la nature du sol, éloignent naturellement les eaux de pluie des fondations ne créant pas de pression d'eau dans le sol.

L'ocre ferreuse. L'ocre ferreuse prend la forme d'une boue gélatineuse de couleur orangée qui se forme dans certains sols ferreux ayant une nappe d'eau relativement élevée. Cette boue peut causer des problèmes importants d'obstruction des conduits de drainage des fondations. Lors de l'inspection préachat, on peut uniquement voir sa présence dans les fosses de retenues qui reçoivent l'eau en provenance des drains de fondations. Actuellement, on ne connait aucune solution permanente pour corriger ce phénomène dans les maisons existantes et le nettoyage de leur drain doit être fait de manière régulière pour les rendre fonctionnels. Certaines municipalités ou certaines régions sont plus sujettes que d'autres au problème d'ocreux ferreuse.

Le radon

De plus en plus d'acheteurs (surtout en provenance des États-Unis) exigent de réaliser un test de radon dans le sous-sol avant l'achat d'une propriété. Le radon est un gaz naturel provenant du sol et jugé cancérogène au-dessus d'une certaine concentration dans l'air. Le test consiste à laissé un témoin dans le sous-sol durant quelques jours pour l'envoyer ensuite à un laboratoire pour analyse.

Service d'inspection préachat: www.rmsinspections.ca

Par Yves Perrier
2010-01-12